不動産名義変更・抵当権抹消登記 登記他書類作成

総務部110番 minminzemi.com

HOME

総務のお仕事手引き

ネットオフィス110

妹尾経営管理事務所業務案内

お問い合わせ

有限会社登記

株式会社登記

合資会社登記

外国法人登記

不動産登記

申請書類作成お手伝い

PC法令様式

証明書類取得代行

総務業務資料提供

総務業務資料提供

お見積り依頼

特別商取引の法律に関する表記

プライバシーポリシー


ネットオフィス110




家を買ったり、お金を借りたり、贈与したり、相続があったり・・・、会社設立、会社役員変更・・・、そんなときは登記が必要です。

 


 不動産登記とは、「不動産(土地・建物)に関する権利関係(発生・変更・消滅など)を不動産登記簿というところに記録すること」をいいます。 不動産登記の申請を役所(法務局)にすることによって記録されます。 不動産登記をすることによって、その不動産は誰の所有で、誰が担保をつけていて、以前は誰が所有していて・・・なとさまざまな情報が公開されることになります。そしてこの不動産登記は誰もが見ることができるので、その不動産について利害関係のある人(たとえば、その不動産の購入を考えている人)にとっては取引の安全・円滑化を図れるものなのです。 また、いくら所有者であっても登記名義がない者は他人にその所有者であることを主張できない、ということを民法が定めています。不動産登記がいかに重要であるかがおわかりでしょう。

 不動産登記の申請は主に本人を代理して我々司法書士が申請しています。 しかし、本人自ら申請することは全く問題ありません。 ただ、申請に際しては様々な細かい規定があり、ただ見本をみて申請書を作ったとしてもうまくいかないことが多々あります。事前によく調べて、また法務局に相談しにいくなりしたほうがよいでしょう。

 一般的に登記をするケースには銀行や不動産業者が介在、または当事者になっていることが多いので本人が直接登記に関わることは少ないですが、取引等が個人間のみで終了してる場合などは自ら登記申請をすることもあるでしょう。 以下、本人が申請する場合が多いパターンとその注意点を紹介します。


※登記費用について・・・「登記を司法書士に依頼するといったい幾らかかるのか?」というのが非常に気になるところではないでしょうか? しかしながら「この種類の登記(例えば贈与など)は○○円です」といった定額のものではありません。具体的には、その不動産の固定資産評価額・登記簿上の状況・物件の場所・別途作成が必要な書類の数、などにより変動するのです。 


 


@ 担保解除  

 金融機関に住宅ローンなどを完済したときに不動産につけられた担保を消す登記です。完済手続きが終了したのちローン関係の書類の中に担保解除に必要な書類も入っています。(ケースによっては金融機関が直接司法書士へ登記を依頼している場合もあります) その書類をそのまま司法書士事務所に持っていき登記を依頼するか、自分で登記申請するか、という選択になりますが、登記の中ではあまり複雑なものではないので自分で申請する方も多くいらっしゃいます。

 かといって簡単に登記申請ができるというわけではありません。 いきなり登記の解説書を読んでもなかなか理解しにくい部分もあると思いますのでまずは法務局に行き、不動産の謄本を取って「登記相談窓口」に相談しましょう。また、登記申請書の見本が置いてあるのでそれをコピーし、それを参考に申請書を作ります。 おそらく一度相談しただけではきちんと完成しないので、3回、4回と相談窓口に出向くことになるでしょう。 これを煩わしいと思うか、司法書士に払う報酬(およそ1万円前後)を節約するか、ご自身の時間の都合との相談となります。



A 相続

 不動産の所有者がなくなった場合に相続人に名義を変更する登記です。 ポイントは亡くなった方の戸籍の取り寄せと遺産分割協議です。 戸籍についてはまずその時点の戸籍謄本をとり、そこから亡くなった方が12,3歳時点での戸籍まで「さかのぼる」という作業をします。 人は通常、人生で数回戸籍を渡り歩きます。(結婚、離婚、転籍、戸籍の改製など) その軌跡を途切れることなく証明し、結果的に相続人がだれであるかが判明します。 おなじ市町村内での移動ならば一度に戸籍が取れますが、各地を転々としているばあいはそこの役所でないと戸籍はとれません。郵送での取り寄せになるので時間もかなりかかります。 ひとつでも抜けている戸籍があると登記できないので注意しましょう。 

 遺産分割協議は相続人全員で誰が名義をもらうのかを決める話し合いです。 遺産分割協議書には全員の署名と実印の押印が必要で、あわせて印鑑証明書も用意します。
 その他いろいろなきまりごとがありますが、もし「遺言書」がある場合には手続きが相当減少します。そろえる戸籍も現在のものだけでよく(相続人との関係が証明できればよいため)、遺産分割協議も不要です。くわしくは相続・遺言書のページを参照してください。

B 贈与

 ここでは配偶者間の贈与、節税対策としての生前贈与についてのポイントです。 まず配偶者間の贈与ですが、贈与税が一定限度まで控除されるので財産の分散、相続税対策の観点からもかなり利用されています。 夫婦間のことなので登記に関する書類(権利証、印鑑証明書など)はすぐに揃うとおもいますが、念のため控除を受ける要件を確認してください。

 @結婚届出から贈与日まで丸20年以上ある
 A居住用不動産、または居住用不動産を購入するための金銭を贈与する
   ※店舗兼住宅の贈与も可能
   ※家屋の増築の場合も可能
 B翌年の3月15日までに住んでいる
 C贈与税がゼロになる場合でも翌年2月1日〜3月15日の間に贈与税の申告書を提出する
 D控除される金額は 2000万円+その年に他の贈与を受けていなければ基礎控除110万円 = 2110万円

   ※不動産の価格は相続税評価額によるので土地は路線価方式・倍率方式、建物は固定資産評価額による
   ※店舗兼住宅の贈与の場合は、居住用の部分についてのみ控除される(価格を床面積で按分)



 次に相続税対策としての生前贈与についてです。 これは毎年贈与税の基礎控除内、または贈与税が数万円掛かる程度の贈与を繰り返して相続財産の減少を図ります。 贈与する相手(子ども、孫など)が多ければ多いほど、また相続税の負担率が高い場合ほど効果があがります。 このように毎年連続して贈与することを連年贈与といいますが、定期的に贈与しているとみなされると高額な贈与税が課せられる場合があります。この定期金とみなされないための注意点です。

 @贈与する財産の種類・金額を毎年変える
 A毎年、贈与契約書を作成する。
 B預金口座からの振込み等の証拠作りをする
 C基礎控除額(110万円)を少し超える額を贈与して毎年少しだけ税金を納める
 D不動産を贈与するときはその相続税評価額のうちの贈与額分を一部贈与することになります






 会社(株式・有限・合名・合資)についてその発生から消滅までを商業登記簿に記載することです。 具体的には、会社設立・役員変更・商号変更・目的変更・本店移転・増資・解散 などです。 
 注意する点は株式会社の場合役員変更(再任含む)をしなければならないのですが、それを怠っている会社があります。そのまま放っておくと科料罰を科せられる場合もあるので気をつけてください。 また、商法改正の影響を受けるのでその動向にも注意すべきです。
 






  Copyright© 総務部110番事務局 All rights reserved.